Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Komentár

link TU

 

JUDr. Marek Valachovič, PhD.

vedúci autorského kolektívu,

partner advokátskej kancelárie Blaha, Erben & Partneri

 

Komentár k zákonu č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej v texte aj „BytZ“) od autorského kolektívu vedeného JUDr. Marekom Valachovičom, PhD., predstavuje historicky najkomplexnejší komentár k tomuto tzv. „bytovému zákonu“, aký bol doposiaľ na knižnom trhu publikovaný. O tom svedčí viac ako dvojnásobný rozsah diela oproti jeho predchádzajúcemu vydaniu. Aj z tohto dôvodu vychádza komentár prvýkrát v edícii tzv. Veľkých komentárov.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorovychádza z Ústavou SR zaručenej rovnosti vlastníctva a vlastníkov bez ohľadu na to, či ide o fyzické alebo právnické osoby, alebo o štát, pokiaľ sú účastníkmi občianskoprávnych pomerov. BytZ, ktorý koncepčne nadväzuje na predchádzajúcu úpravu obsiahnutú v zákone č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov sa stal od svojej účinnosti právnym predpisom, ktorým sa podarilo v zmenených spoločenských a hospodárskych podmienkach Slovenskej republiky realizovať privatizáciu bytového fondu, a to najmä odpredajom komunálnych bytov ich doterajším užívateľom. V súlade so zákonom sa tak umožnil prevod vlastníctva bytov a nebytových priestorov do vlastníctva fyzických aj právnických osôb.

Základy pre vlastnícky režim všetkých vecí, či už hnuteľných, alebo nehnuteľných vytvárajú ustanovenia druhej časti Občianskeho zákonníka. Vlastnícky režim bytov a nebytových priestorov sa vyznačuje na rozdiel od úpravy v kódexe určitými osobitosťami. Tieto osobitosti zohľadňuje samostatná právna úprava obsiahnutá v osobitnom predpise, ktorým je práve BytZ. Táto právna úprava je vybudovaná na teoretickej a legislatívnej konštrukcii, podľa ktorej sa bytový dom stal reálne deliteľným, v dôsledku čoho byt predstavuje reálnu časť stavebno-technického celku (domu) a je považovaný za samostatný predmet vlastníckeho práva, a teda sa stal vecou v občianskoprávnom zmysle, ktorá má povahu nehnuteľnosti.

Platná právna úprava bola vypracovaná ako jeden z krokov reformy bytovej politiky po zásadných spoločenských, ekonomických a politických zmenách po roku 1989. Tieto zmeny zamerané na dosiahnutie politickej plurality a sociálne orientovaného trhového hospodárstva sa dotkli aj nosných zásad bytovej politiky. Uznesením vlády Slovenskej republiky č. 297 z 18. júna 1991 došlo k zásadnej zmene postavenia štátu pri zabezpečovaní bytových potrieb občanov. Z paternalisticky ponímanej úlohy štátu v oblasti bytovej politiky sa štát v nových pomeroch obmedzil na úlohu vytvárania spoločenských a právnych predpokladov fungujúceho trhového prostredia, a to aj v oblasti zabezpečenia bytových potrieb obyvateľstva vrátane segmentu vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Občan si v nových pomeroch obstaráva vlastné bývanie sám – bez sprostredkujúcej úlohy štátu – vrátane jeho následnej údržby, prípadne modernizácie. Pokiaľ ide o výstavbu nových bytov, v nových spoločensko-ekonomických podmienkach sa podnikateľským subjektom otvoril široký priestor na výstavbu obytných domov s následným rozpredajom nových bytov a nebytových priestorov. Štátu však aj naďalej zostala úloha zabezpečovania bytových potrieb pre sociálne slabých a odkázaných občanov.

Väčšina z ustanovení komentovaného zákona (najmä tie týkajúce sa privatizácie bytového fondu) však pochádza ešte z 90. rokov minulého storočia a v súčasnosti sú už obsolétne. Naopak, tie ustanovenia, ktoré sú pre prax najvýznamnejšie a najviac aplikované (najmä prevody a nadobúdanie vlastníctva bytov a nebytových priestorov, správa bytových domov), sa napriek viacerým zmenám v praxi buď neosvedčili alebo sú nedostatočné, čo spôsobuje množstvo výkladových otázok. Súčasná právna úprava už napriek viacerým novelizáciám nezodpovedá požiadavkám súčasnej praxe a judikatúra, žiaľ, nemôže vyriešiť všetky otázky, ktoré zákonodarca nebol schopný legislatívne upraviť prijatím adekvátnej, ideálne úplne novej a modernej právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov.