Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou alebo súdom

Jurek, advokátska kancelária, s.r.o.
Blaha, Erben & Partneri

JUDr. Dalibor Vyhnálik, PhD.
 Mostová 2, 811 02  Bratislava, Slovakia
Tel:   +421 2 592 28 151, +421 911 400 388

jurek@jurek.sk

 

 

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou alebo súdom

 

Anotácia

Článok sa zaoberá problematikou vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdom. Do pozornosti dávame jednotlivé kritériá ako aj ich variabilitu. Súdna prax pri ich aplikácií nie je jednotná, čo neprispieva k právnej istote strán. Právna istota by mala spočívať v tom, že spor sa skončí určitým spôsobom bez ohľadu na to, ktorý sudca ho dostane, čím sa zúži priestor pre sudcovskú svojvôľu, čo prispeje k spravodlivému súdnictvu a zamedzí prekvapivým rozhodnutiam.

 

Základnú právnu úpravu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva nájdeme v § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“).

 

V praxi sa častokrát stáva, že podieloví spoluvlastníci už nechcú zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, pričom ich predstavy ako ho vysporiadať bývajú častokrát rozdielne. Buď majú záujem vec nadobudnúť do výlučného spoluvlastníctva viacerí z nich,  prípadne sa nevedia dohodnúť na výške peňažného ekvivalentu pre odstupujúceho spoluvlastníka alebo vec nechce žiaden z nich a je potrebné vec predať.

 

V takýchto prípadoch, kedy sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe vysporiadania, na návrh niektorého z nich rozhodne súd.

 

Ak sa podieloví spoluvlastníci nedohodnú na vyporiadaní podielového spoluvlastníctvo, ich spoluvlastníctvo zruší súd na návrh niektorého z nich. Súd uprednostní rozdelenie veci, v prípade ak to nie je možné, súd prikáže jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeraná náhradu. Ak vec nikto zo spoluvlastníkov nechce, nariadi jej predaj. 

 

Konanie o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva v zmysle § 142 Občianskeho zákonníka je iudicium duplex, t. j. konaním, v ktorom súd nie je viazaný návrhom spoluvlastníka o spôsobe zrušenia i rozdelenia nehnuteľností, ale môže rozhodnúť aj inak (§ 216 ods. 2 CSP, pozn.). Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva zákonná úprava trvá na tom, aby súd prihliadal na veľkosť spoluvlastníckych podielov a na účelné využitie veci. Zo systematiky právnej úpravy (§ 142 ods. 1 OZ od 1. januára 1992) vyplýva, že uvedené pravidlo sa má použiť na každý spôsob vyporiadania (pri reálnom rozdelení i prikázaní veci), mimo predaja veci. 1

 

Ak teda súd zruší podielové spoluvlastníctvo, je povinný spoluvlastníctvo aj vyporiadať. súd nemôže rozhodnúť o spôsobe vyporiadania svojvoľne, ale je viazaný nasledovným záväzným poradím:

  1. Rozdelenie veci
  2. Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu.
  3. Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku

 

  1. Rozdelenie veci

 

Rozdelenie veci je prvým a prednostným spôsobom vyporiadania zrušeného spoluvlastníctva, súd tak musí v prvom rade skúmať, či je vec možné reálne rozdeliť.

 

Reálna deľba má za následok rozdelenie veci podľa podielov jednotlivých spoluvlastníkov, a preto sa v takomto prípade ani nevyžaduje majetkové vyporiadanie. Každý z bývalých spoluvlastníkov sa totiž stáva výlučným vlastníkom reálne rozdelenej veci.

V rámci konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k rodinnému domu, v ktorom sa nachádzajú bytové a nebytové jednotky (najmä ak došlo k zreálneniu ideálneho podielu, v záujme spravodlivého usporiadania veci) je možné rozdeliť takúto stavbu aj v rovine horizontálnej, ak sú splnené predpoklady pre ich samostatnú existenciu v závislosti od okolností prípadu. 2

 

  1. Prikázanie veci

 

Prikázanie veci môže mať v zásade trojitú formu. Celá vec je prikázaná do výlučného vlastníctva niektorého zo spoluvlastníkov, čo je pravdepodobne najčastejší spôsob prikázania veci. Druhým spôsobom je prikázanie celej veci viacerým z doterajších spoluvlastníkov. Vec sa teda neprikazuje do výlučného vlastníctva, ale znova sa vytvára podielové spoluvlastníctvo, no veľkosť spoluvlastníckych podielov je novokonštituovaná. Tretí spôsob predpokladá oddelenie časti vyporiadanej veci, ktorá je prikázaná do podielového spoluvlastníctva doterajších spoluvlastníkov. Predmetom prikázania nie sú spoluvlastnícke podiely ostatných spoluvlastníkov, ale celá vec.

 

Zákon pri prikázaní veci obsahuje len všeobecné vymedzenie, podľa ktorého súd prihliadne najmä na účelné využitie veci a na násilné správanie medzi podielovými spoluvlastníkmi.

 

Pojem účelné využitie nie je jednoznačne definovaný v odbornej literatúre a v súdnych rozhodnutiach býva špecifikovaný len veľmi stroho a to spravidla tak, že účelným využitím je to, aby vec mohla slúžiť svojmu účelu.

 

V rámci posudzovania zákonných kritérií okrem účelného využitia veci  a veľkosti podielov súdy zohľadňujú viaceré skutočnosti významné pre rozhodnutie o tom, ktorému zo spoluvlastníkov bude vec prikázaná do vlastníctva. Pre rozhodnutie súdu, komu nehnuteľnosť prikázať nie je rozhodujúca ani výška podielov, ani účelné využitie veci, ale ide o súhrn skutočností, ktoré sú v danej veci relevantné. Zákon zohľadňuje variabilitu a zložitosť možných situácii, a preto prenecháva riešenie na úvahe súdu. Otázka, komu bude vec prikázaná, záleží vždy na úvahe súdu. 3

 

Prihliadnutie na veľkosť podielov neznamená, že v každom prípade súd bude rozdelenie veci podriaďovať aritmetickému vyjadreniu veľkosti podielov, ale ich účelnému využitiu. To znamená, že konečné rozdelenie z hľadiska účelu užívania nemusí vyjadrovať absolútnu mieru veľkosti spoluvlastníckeho podielu a do úvahy preto prichádza i finančná náhrada (reálne rozdelenie veci tzv. kombinovaným spôsobom vyporiadania). Pritom súd dbá, aby rozdelením nevznikli nefunkčné veci alebo aby pomer rozdelených vecí svojou veľkosťou nebol vo výraznom nepomere k veľkosti pôvodných podielov. 4

 

Teda aj samotný Najvyšší súd SR vyjadruje  názor, že je vecou voľnej úvahy súdu ako vec vyrieši. Tu sa otvárajú dvere pre určitú svojvôľu súdu, a z tohto dôvodu aj absentuje princíp právnej istoty. Ak by strany vedeli, aké rozhodnutie možno v tej-ktorej právnej veci očakávať, je možné, že by došlo k dohode strán. Nespravodlivé je to aj v tom ponímaní, že neúspešná sporová strana zaplatí druhej strane trovy konania. Keby však objektívne mohla vedieť, predpokladať určitý výsledok súdneho rozhodnutia, žiadne trovy konania by nevznikli, lebo by možno jedna zo strán dobrovoľne ustúpila.

 

Účelné využitie nehnuteľnosti znamená, podľa súdnej praxe, že vec slúži určenému účelu. Teda napr. byt a dom predovšetkým na bývanie. K tomu považujeme za potrebné doplniť, že súd nemôže prikázať nehnuteľnosť tomu spoluvlastníkovi, ktorého záujmom je následne nehnuteľnosť predať a ktorý obhospodaruje iný spoluvlastník, ktorý má záujem postaviť si na ňom rodinný dom a pod. Zásadu, že v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nemožno vec prikázať tomu zo spoluvlastníkov, ktorý ju chce predať, pokiaľ druhý spoluvlastník ju chce užívať, nemožno absolutizovať. K uplatneniu tejto zásady napríklad nedôjde v prípade, kedy jeden zo spoluvlastníkov – spoluvlastníkov bytového domu sa snaží o prikázanie bytového domu do svojho výlučného vlastníctva v rámci svojho podnikateľského záujmu za účelom jeho zrekonštruovania a následného predaja možným záujemcom od spoluvlastníka, resp. spoluvlastníkov, ktorí dlhodobo svoj byt nevyužívajú.

 

Z vyššie uvedeného vyplýva, že najvýznamnejšie kritérium pre prikázanie veci niektorému zo spoluvlastníkov je účelné využitie veci.

 

Rozhodujúcim kritériom je aj schopnosť spoluvlastníka vyplatiť odstupujúceho (odstupujúcich spoluvlastníkov). Teda vec by nemala byť prikázaná tomu zo spoluvlastníkov, ktorý nepreukázal solventnosť, tj. schopnosť vyplatiť odstupujúceho spoluvlastníka.

 

Ako z uvedeného stanoviska ďalej vyplýva, „primeranú náhradu“ treba chápať ako  hodnotu vyjadrenú v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci, akú predstavuje podiel spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkom

 

  1. Nariadenie predaja veci

 

Pokiaľ ani jeden zo spoluvlastníkov vec nechce, prichádza do úvahy tretia možnosť, t. j. že súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku z predaja podľa veľkosti podielov. Vlastníkom veci sa v dôsledku uvedeného stane tretia osoba. Nariadením predaja veci a rozdelením výťažku podľa podielov dochádza k zániku spoluvlastníctva až dňom, v ktorom dôjde k predaju veci.

 

Pokiaľ majú spoluvlastníci (jeden alebo viacerí) záujem svoj podiel predovšetkým speňažiť, bude vhodnejším spôsobom vyporiadania predaj veci a rozdelenie výťažku prípadne prikázanie veci spoluvlastníkovi, ktorý má o vec záujem.

 

Zamietnutie návrhu na zrušenie podielového spoluvlastníctva

 

Zákon umožňuje, aby súd v prípade dôvodov hodných osobitného zreteľa podielové spoluvlastníctvo nezrušil. Ust. § 142 ods. 2 nevysvetľuje, čo treba rozumieť pod dôvodmi hodnými osobitného zreteľa a je vecou súdu, aby z výsledkov vykonaného dokazovania sám vyvodil, zhodnotil ich existenciu a závažnosť, čo by mu umožnilo rozhodnúť, či treba zamietnutím návrhu poskytnúť právnu ochranu niektorému zo spoluvlastníkov tým, že sa spoluvlastníctvo k spoločnej veci naďalej zachová a nezruší. Existencia týchto dôvodov musí byť natoľko závažná, aby bola nimi opodstatnená výnimočnosť takéhoto rozhodnutia. Vo všeobecnosti súd zvažuje napríklad v prípade spoluvlastníka, ktorý nehnuteľnosť užíva najmä jeho zdravotný stav, vek, sociálnu situáciu, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možnosti uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr. citové vyplývajúce z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s ktorou ju užíval) alebo materiálnej (napr. zárobkové, podnikateľské, ďalej dané výškou finančných prostriedkov vynaložených na jej získanie alebo zveľadenie).

 

V neprospech žalobcu, ktorý žalobu podal môže byť napríklad to, že si v plnom rozsahu (napr. pre právnu neznalosť, vek alebo zdravotný stav) neujasnil právne dôsledky, ktoré by nastali v prípade vyhovenia jeho  žaloby alebo že mu  ide predovšetkým o vyriešenie sporných užívacích vzťahov, takže otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre nich prioritu, alebo tiež okolnosť, že vec po jej prikázaní do ich vlastníctva má  v úmysle predať. 5

 

Zriadenie vecného bremena

 

Možnosť zriadenia vecného bremena prichádza do úvahy len pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva reálnym rozdelením nehnuteľnosti v prípadoch, keď je pre dosiahnutia ideálneho vyporiadania spoluvlastníctva pri rozdeľovaní nehnuteľnosti nevyhnutné vyriešiť problémy ako napríklad, že stavba má spoločné vodovodné, elektrické či plynové prípojky alebo novovzniknutý pozemok nemá priamy prístup ku cestnej komunikácii a pod. Vecné bremeno by pritom malo obmedziť vlastníkov novovzniknutých nehnuteľností v rovnakom rozsahu a pokiaľ to nie je dobre možné, mala by sa táto skutočnosť zohľadniť pri vyporiadaní.

 

Pokojný stav ako želateľný následok vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdom

Bezkonfliktnú situáciu po vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdy kvalifikujú ako kritérium „verejného záujmu“. Podľa čl. 1 Základných princípov CSP, je potrebné postupovať v konaní v súlade s ochranou verejného záujmu a práv zaručených zákonom a dobrými mravmi.

 

Zo súdnej prax vyplýva potreba prihliadať i na budúce užívanie sporných nehnuteľností, osobitne v situácii ak bolo súdom zistené, že vzájomné vzťahy sú medzi sporovými stranami napäté a konfliktné. 6 Nie je možné opomínať, že právo na užívanie nehnuteľnosti  (napr. na bývanie), ome, so sebou nesie i viaceré dielčie zložky. Tým je okrem iných zabezpečenie pokojného, bezpečného a nerušeného bývania. Iba tak môže byť zabezpečená realizácia práva na bývanie. Navyše, je i verejný záujem na zachovaní a udržaní bezkonfliktných vzájomných vzťahov. Ak boli preto preukázané konfliktné vzťahy medzi sporovými stranami, tak nemožno nehnuteľnosti rozdeliť alebo prikázať tak, aby kontakt sporových strán naďalej pretrvával. Súdy  preto správne prihliadajú na kritérium budúcehopokojného a nerušeného užívania nehnuteľností prihliadajú a považujú to za relevantné.

 

V opačnom prípade by súd zvolil riešenie, ktoré by kvalitu práva na užívanie nehnuteľnosti (na bývanie) podstatne zhoršilo, pričom i kvalita užívania sporných nehnuteľností iného spoluvlastníka (spoluvlastníkov) by za týchto okolností bola podstatne znížená. V takomto prípade súdu dospeli k záveru, že v opačnom prípade by došlo aj k opomenutiu verejného záujmu na udržaní bezkonfliktných vzťahoch. Podľa rozhodovacej praxe, súd ale musí podľa čl. 1 Základných princípov CSP postupovať v konaní v súlade s ochranou verejného záujmu a práv zaručených zákonom a prihliada na dobré mravy. Podľa nášho názoru, iba v takomto prípade bude možné uvedenú „maximu“ možné považovať za naplnenú.

 

Obdobne sa k uvedeným záverom stavia aj česká rozhodovacia prax. Najvyšší súd Českej republiky vo svojom rozhodnutí, sp. zn. 22 Cdo 726/2006 dospel k záveru: že  dlouhotrvající konfliktní vztahy mezi účastnicemi, resp. mezi manželem žalobkyně a žalovanou, vyplývající z bydlení ve společném domě, které vyústily do „vymizelé komunikace“ účastnic, nemají do budoucna řešení v rozhodování soudu podle § 139 odst. 2 ObčZ. Vzhledem k tomu správně nepovažovaly citovou vázanost žalované k domu, dlouhodobé užívání domu a její podíl na „získání domu“, který oproti žalobkyni hodnotily jako menší, za důvody zvláštního zřetele hodné. 7

 

ZOZNAM PRAMEŇOV

Babiaková E.: Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlatníctva, Zo súdnej praxe.- ISSN 1335-177X.- Roč. 12, č. 1 (2007), s. 6-8

FEKETE, I. Občiansky zákonník: prehľadný komentár. Bratislava : Epos, 2012.,ISBN 978-80-8057-972-2

KRAJČO, J. Zrušenie podielového spoluvlastníctva (výška primeranej náhrady).- In: Zo súdnej praxe.- ISSN 1335-177X.- č. 2 (1996), s. 26-28Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR: 2Cdo/109/2009

LAZAR, J.; a kol. Občianske právo hmotné. 1. vydanie. Bratislava: IURA EDITION, spol. s. r. o., 2010,  ISBN 978-80-8078-346-4.

LAZAR, J.; a kol. Občianske právo hmotné. 1. zväzok 1. vydanie. Bratislava: IURIS LIBRI, spol. s. r. o., 2014, ISBN 978-80-89635-08-5.

LAZAR, J. a kol. Občianske právo hmotné. 2 vyd. Bratislava : Iuris Libri, 2018, ISBN. 978-80-89635-35-1

Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník I. § 1 ‒ 450. Komentár. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, 1754 s.

VOJČÍK, P.; a kol. Občiansky zákonník so stručným komentárom. 3. doplnené a prepracované vydanie. § 1 – 880. Bratislava: IURA EDITION, spol. s. r. o., 2010, 1282 s. ISBN 978-80-8078-368-6.

 

Súdne rozhodnutia

 

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  3Cdo/122/2009

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  4Cdo/9/2005

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  1Cdo/33/2010

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  6Cdo/157/2012

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  6Cdo/184/2010

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  5Cdo/193/2010

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  4MCdo/12/2011

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn.  1Cdo/187/2006

Rozsudok Okresného súdu Nové Zámky, sp. zn. 10C/212/2009

Rozsudok Okresného súdu Nové Zámky, sp. zn. 9C/38/2017

Uznesenie Krajského súdu Košice, sp. zn. 3Co/1008/2014

Rozsudok Krajského súdu Trnava, sp. zn. 24Co/170/2018

Rozsudok Krajského súdu Nitra, sp. zn. 7Co/352/2016

Rozsudok Krajského súdu Nitra, sp. zn. 12Co/115/2018

Nález Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. III. ÚS 289/2017

Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Cdo/84/2009

Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky  sp. zn. 4Cdo/137/1999, R 100/99

Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 7Cdo/305/2019 

Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 3Cdo/90/2018 

Rozsudok Krajského súdu Trenčín, sp. zn. 17Co/4/2021

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 6Cdo/51/2019

Rozsudok Krajského súdu Trenčín, sp. zn. 9Co/79/2020

Rozsudok Krajského súdu Trenčín, sp. zn.  6Co/542/2016

Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 22 Cdo 726/2006

 

 

  1. Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 7Cdo/305/2019 zo dňa 28. 1. 2021 []
  2. Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 3Cdo/90/2018 zo dňa 14. 4. 2021 []
  3. Viď odôvodnenie  Rozsudku Najvyššieho súdu SR z 28. 09. 2011, sp. zn. 1Cdo 33/2010 []
  4. Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 7Cdo/305/2019 zo dňa 28. 1. 2021 []
  5. Viď odôvodnenie Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Cdo/84/2009 z 30.11.2010, alebo aj sp. zn. 4Cdo/137/1999 z 25.01.1998, R 100/99 []
  6. Rozsudok Krajského súdu Trenčín, sp. zn. 17Co/4/2021 []
  7. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 22 Cdo 726/2006 []