Jurek, advokátska kancelária, s.r.o.
Blaha, Erben & Partneri

JUDr. Dalibor Vyhnálik, PhD.
 Mostová 2, 811 02  Bratislava, Slovakia
Tel:   +421 2 592 28 151, +421 911 400 388

jurek@jurek.sk

 

1. Úvod

 

Kúpa bytu z druhej ruky je pre väčšinu ľudí jedna z najväčších životných investícií. Pri prehliadke sa prirodzene sústredíme na dispozíciu, stav omietok, kuchynskú linku či výhľad z okna. Z právneho hľadiska je však rovnako dôležité, v akom právnom stave byt je – či je skutočne vo vlastníctve predávajúceho, či na ňom neviaznu ťarchy, vecné bremená, dlhy a či zmluva, ktorú podpisujeme, je bezpečná.

 

Slovenské právo pritom vyžaduje, aby kupujúci bol pri kúpe nehnuteľnosti obozretný – ak zanedbá základné kontroly, môže prísť o možnosť domáhať sa niektorých práv zo zodpovednosti za vady, najmä ak išlo o vady zjavné alebo zistiteľné z verejných evidencií, ako je kataster nehnuteľností. (§ 499 a § 500 Občianskeho zákonníka)

 

Cieľom tohto článku je prakticky a zrozumiteľne vysvetliť, na čo si dať pozor pri kúpe bytu z druhej ruky od predávajúceho, ktorý nekoná v rámci svojho podnikania, aké sú najčastejšie chyby kupujúcich a ako im možno predísť právnym auditom nehnuteľnosti a revíziou zmlúv pred podpisom.

 

2. Predávajúci a základné preverenie nehnuteľnosti

 

2.1 Kto byt predáva

 

Prvým krokom je zistenie, kto je vlastník bytu. Byt môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby, právnickej osoby, viacerých spoluvlastníkov alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. (§ 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov)

 

To v praxi znamená, že pri predaji:

 

– ak je v časti B listu vlastníctva uvedených viac osôb, spravidla musia zmluvu podpisovať všetci spoluvlastníci,

– ak je byt v BSM, zmluvu by mali podpísať obaja manželia (aj keď je uvedený len jeden z nich), inak hrozí, že prevodu bude úspešne napadnutý.

 

Judikatúra aj odborná literatúra zdôrazňuje, že kupujúci nesmie úplne rezignovať na overenie toho, či osoba, ktorá byt predáva, je skutočne oprávnená s ním nakladať – inak môže prísť do konfliktu s pôvodným vlastníkom. (uznesenie NS SR sp. zn. 2Obo/11/2018; uznesenie NS SR sp. zn. 4Cdo/231/2022).

 

2.2 Aké doklady žiadať od predávajúceho

 

Od predávajúceho je vhodné vyžiadať aspoň:

 

– aktuálny list vlastníctva,
– nadobúdací titul (kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, rozhodnutie súdu a pod.),
– pri dedičstve príslušné dedičské rozhodnutie,
– pri bytoch v bytovom dome aj potvrdenie od správcu / SVB o vyrovnaní záloh a nedoplatkov (súčasne povinná príloha návrhu na vklad).

 

Tieto dokumenty umožňujú overiť, či predávajúci byt skutočne nadobudol, či nehnuteľnosť nebola predmetom sporu a či s bytom nie sú spojené nedoplatky, ktoré by v konečnom dôsledku mohli ťažiť kupujúceho.

 

3. List vlastníctva – základný právny „röntgen“ bytu

 

List vlastníctva (LV) je kľúčový dokument, ktorý musí kupujúci pred podpisom akejkoľvek zmluvy podrobne skontrolovať. Na Slovensku platí, že údaje katastra sa považujú za hodnoverné, kým nie je preukázaný opak, avšak táto tzv. materiálna publicita negarantuje absolútnu ochranu dobromyseľného nadobúdateľa. (§ 70 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. – katastrálny zákon; uznesenie NS SR sp. zn. 1VObdo/2/2020)

 

3.1 Časť A – Majetková podstata

 

V časti A sa overuje:

 

– presný identifikátor bytu (číslo bytu, podlažie, súpisné a parcelné číslo domu),
– podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na priľahlom pozemku.

 

Tento podiel musí korešpondovať aj s tým, čo bude uvedené v kúpnej zmluve, pretože zákon výslovne vyžaduje, aby zmluva o prevode bytu obsahovala nielen opis bytu, ale aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a pozemkoch (§ 5 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 182/1993  Z. z.), príp. v zmluve musí byť upravený právny vzťah k zastavaným pozemkom.

 

3.2 Časť B – Vlastníci a iní oprávnení

 

V časti B sú uvedení vlastníci a prípadne iné oprávnené osoby (napr. oprávnený z vecného bremena). Tu je nutné skontrolovať:

 

• či je predávajúci naozaj zapísaný ako vlastník, či je byt v podielovom spoluvlastníctve alebo v BSM,
• či nie sú v prospech tretej osoby zapísané práva, ktoré by mohli obmedziť prevod.

 

Najvyšší súd SR opakovane zdôraznil, že aj keď kataster vychádza z predpokladu správnosti zápisu, vlastníkom môže byť aj iná osoba, než tá, ktorá je v katastri zapísaná, a takýto vlastník sa môže svojho práva domáhať žalobou. (uznesenie NS SR sp. zn. 1VObdo/2/2020)

 

3.3 Časť C – Ťarchy

 

Časť C je z pohľadu kupujúceho úplne kľúčová. Tu sa zapisujú najmä:

 

• záložné práva (hypotéky bánk, záložné práva v prospech iných veriteľov, exekučné záložné práva),
• vecné bremená (doživotné bývanie, právo užívania, právo prechodu cez pozemok a pod.),
• predkupné práva a iné obmedzenia.

 

Podľa Občianskeho zákonníka platí, že ten, kto prenechá vec za odplatu, zodpovedá aj za to, aby vec nemala právne vady, a za dlhy viaznuce na veci zodpovedá scudziteľ. (§ 499 a § 500 ods. 2 Občianskeho zákonníka)

 

Zároveň však platí, že ak ide o vady zjavné alebo zistiteľné z príslušnej evidencie nehnuteľností, kupujúci si spravidla nemôže úspešne uplatňovať nároky zo zodpovednosti za vady, ak si ich nepreveril, pokiaľ nebol výslovne ubezpečený, že byt žiadne také vady nemá. (§ 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka)

 

3.4 Poznámky a plomby

 

Osobitnú pozornosť si zaslúži časť „Poznámka“ a plomby. Poznámka môže signalizovať napríklad:

 

– prebiehajúci spor o vlastníctvo,
– poznámku spornosti zápisu,
– poznámku o začatom konaní (napr. určovacie žaloby).

 

Plomba zase znamená, že v súvislosti s nehnuteľnosťou prebieha vkladové alebo záznamové konanie (napr. už bola podaná iná kúpna zmluva). Podcenenie poznámok a plomb je jedným z najväčších rizík – kupujúci môže byt „kupovať“ od niekoho, kto ho už v skutočnosti zmluvne previedol inam.

 

4. Skryté riziká: dlhy a záväzky spojené s bytom

 

4.1 Dlhy v spoločenstve vlastníkov alebo u správcu

 

Okrem zápisov v katastri môže byt zaťažený aj dlhmi voči správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov bytov (SVB) – typicky ide o nedoplatky na zálohách, fonde opráv či iných platbách. Hoci za tieto dlhy zodpovedá primárne doterajší vlastník, v praxi sa často stáva, že správca či SVB ich požaduje od aktuálneho vlastníka bytu, čo vedie k sporom.

 

Preto je rozumné trvať na:

– písomnom potvrdení správcu/SVB o stave nedoplatkov a preplatkov,
– zmluvnom dojednaní, kto znáša prípadné skryté nedoplatky.

 

Zákon o vlastníctve bytov výslovne upravuje aj prevod vybraných prostriedkov fondu opráv a vyrovnanie nedoplatkov pri prevode bytu medzi družstvom a vlastníkom, čo len potvrdzuje dôležitosť finančných záväzkov spojených s bytom. (§ 16 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z.)

 

4.2 Rekonštrukcie, fond opráv a budúce náklady

 

Ďalším „skrytým“ rizikom sú plánované alebo prebiehajúce rekonštrukcie domu (zateplenie, výmena výťahu, oprava strechy), ktoré môžu výrazne ovplyvniť výšku mesačných platieb nového vlastníka. Informácie o stave domu, výške fondu opráv a plánovaných investíciách by mal kupujúci žiadať od správcu alebo predsedu SVB.

 

5. Zmluvy spojené s kúpou bytu – kritické body

 

5.1 Rezervačná zmluva

 

V praxi sa často podpisuje rezervačná zmluva s realitnou kanceláriou alebo priamo s predávajúcim, spojená so zaplatením rezervačného poplatku. Problémom býva:

 

– neurčité vymedzenie dôvodov, kedy kupujúci stráca rezervačný poplatok,

– vysoké zmluvné pokuty v prospech realitnej kancelárie alebo druhej zmluvnej strany,

– jednostranná výhodnosť zmluvy pre predávajúcu stranu.

 

Kupujúci by si mal dať pozor, aby nestratil značnú sumu len preto, že zistí závažné právne vady bytu. Odborná literatúra pritom upozorňuje, že nároky zo zodpovednosti za vady môžu existovať súbežne s nárokmi na náhradu škody a musia byť uplatnené v príslušnom režime. (Cirák, J. – Mazák, J. a kol.: Občiansky zákonník. Veľký komentár, Eurokódex 2011; Krajčo, J.: Občiansky zákonník pre prax, Eurounion 2015)

 

5.2 Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

 

Zmluva o budúcej zmluve sa používa najmä pri kombinácií vlastných zdrojov a hypotéky.

 

Musí jasne určovať:

 

– čo bude predmetom budúcej kúpnej zmluvy,

– za akú cenu,

– v akej lehote bude budúca zmluva uzavretá,

– čo sa stane, ak jedna strana nespolupracuje (zmluvná pokuta, odstúpenie a pod.).

 

Bez týchto náležitostí riskuje kupujúci, že aj po zaplatení rezervačného poplatku nebude mať istotu, že byt skutočne nadobudne.

 

Taktiež je vhodné už priamo v zmluve o budúcej kúpnej zmluve upraviť spôsob zaplatenia kúpnej zmluvy, nakoľko sa tým urýchli proces uzatvárania „ostrej“ kúpnej zmluvy. Konkrétnym spôsobom úhrady kúpnej ceny sa venujeme v bode 5.4. tohto článku.

 

5.3 Kúpna zmluva a jej povinné náležitosti

 

Pri bytoch je kúpna zmluva zároveň zmluvou o prevode vlastníctva bytu podľa zákona o vlastníctve bytov, ktorý presne určuje, čo musí takáto zmluva obsahovať – najmä:

 

• popis bytu, jeho polohy, výmery a vybavenia,
• vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a pozemkoch,
• určenie a popis spoločných častí a zariadení domu. (§ 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.)
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy

 

 

Zmluva by mala obsahovať aj:

 

– presný spôsob a lehoty úhrady kúpnej ceny,

– vyhlásenia predávajúceho o neexistencii ďalších tiarch a dlhov,

– mechanizmus odovzdania bytu (odovzdávací protokol so stavom meračov, popisom známych vád a pod.).

 

Najvyšší súd SR v rozhodnutí týkajúcom sa predaja bytu zdôraznil, že predávajúci zodpovedá za vady, o ktorých kupujúceho neupozornil, a to aj v súvislosti so spoločnými časťami domu. (rozsudok NS SR sp. zn. 5Cdo/52/2020)

 

5.4 Bezpečné zaplatenie kúpnej ceny

 

Kúpnu cenu je z právneho hľadiska nebezpečné uhradiť priamo na účet predávajúceho pred podaním návrhu na vklad do katastra. Bezpečnejšími riešeniami sú:

 

• advokátska alebo notárska úschova – peniaze sú uvoľnené až po povolení vkladu,
• vinkulácia kúpnej ceny v banke v prospech predávajúceho po povolení vkladu vlastníckeho práva k bytu.

 

Takýto mechanizmus chráni obe strany. Predávajúci má istotu, že po prevedení vlastníctva peniaze dostane, kupujúci, že nezaplatí za byt, ktorý naňho nikdy neprejde.

 

6. Kataster a vklad vlastníckeho práva

 

Podpisom kúpnej zmluvy sa vlastníkom bytu ešte nestávate. Vlastnícke právo prechádza spravidla až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Katastrálny zákon upravuje konanie o povolení vkladu, pričom kataster skúma, či zmluva spĺňa zákonné náležitosti a či neodporuje právnemu poriadku.

 

Ak kataster zistí chyby (napríklad neúplné označenie bytu, chýbajúcu špecifikáciu spoluvlastníckych podielov alebo rozpor s katastrálnym operátom), vklad zamietne a kupujúci sa majiteľom nestane, hoci už mohol uhradiť kúpnu cenu.

 

Z judikatúry Najvyššieho súdu vyplýva, že aj keď kataster vychádza z predpokladu správnosti zápisu, tento predpoklad je vyvrátiteľný a pôvodný vlastník sa môže domáhať určenia vlastníckeho práva na súde, čo len podčiarkuje význam kvalitnej zmluvy a právneho auditu pred podaním návrhu na vklad. (uznesenie NS SR sp. zn. 1VObdo/2/2020)

 

7. Typické chyby kupujúcich pri kúpe bytu z druhej ruky

 

Z praxe možno zhrnúť viacero opakujúcich sa chýb:

 

– podpis zmluvy bez kontroly listu vlastníctva a tiarch,
– ignorovanie poznámok a plomb na LV,
– spoliehanie sa len na vzory z internetu a na realitnú kanceláriu,
– žiadne preverenie dlhov u správcu/SVB,
– zaplatenie celej kúpnej ceny pred podaním návrhu na vklad bez úschovy či vinkulácie,
– nejasný alebo žiadny odovzdávací protokol.

 

Odborná literatúra aj judikatúra upozorňujú, že pri nehnuteľnostiach sú dôsledky zle nastavenej zmluvy mimoriadne závažné a neskoršie spory bývajú finančne aj časovo náročné. (CIRÁK, Ján; MAZÁK, Ján a kol. Občiansky zákonník: Veľký komentár. Eurokodex, 2011. KRAJČO, Ján. Občiansky zákonník pre prax: komentár. Bratislava: Eurounion, 2015. Najvyšší súd SR. Rozsudok sp. zn. 5Cdo/52/2020.)

 

8. Právny audit nehnuteľnosti – praktická „poistka“

 

Právny audit nehnuteľnosti pred kúpou znamená, že advokát:

 

– skontroluje list vlastníctva, ťarchy, poznámky a plomby,
– preverí nadobúdacie tituly predávajúceho,
– vyžiada a vyhodnotí potvrdenia od správcu/SVB,
– upozorní na riziká spojené s užívaním bytu (vecné bremená, spory v dome a pod.),
– pripraví alebo zreviduje rezervačnú, budúcu a kúpnu zmluvu,
– navrhne bezpečný mechanizmus úhrady kúpnej ceny (úschova, vinkulácia).

 

Pri zodpovednosti za vady platí, že ak kupujúci nevytkne vadu bez zbytočného odkladu, (najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci), jeho nároky zaniknú. (§ 597 a § 599 Občianskeho zákonníka) Najvyšší súd SR zároveň zdôraznil, že predávajúci zodpovedá objektívne za vady, ktoré existovali už v čase uzavretia zmluvy a na ktoré kupujúceho neupozornil, a to aj v súvislosti so spoločnými časťami domu. (rozsudok NS SR sp. zn. 5Cdo/52/2020)

 

Právny audit často odhalí problémy v štádiu, keď je ešte možné:

– zmluvu upraviť,
– od kúpy ustúpiť,
– alebo aspoň zohľadniť riziká v cene.

 

Náklady na audit sú spravidla neporovnateľne nižšie než škoda, ktorá môže vzniknúť pri kúpe právne „závadného“ bytu.

 

9. Záver – nehnuteľnosť preverovať nielen očami, ale aj právom

 

Pri kúpe bytu z druhej ruky nestačí, že sa nám byt páči a že „na prvý pohľad“ pôsobí bez problémov. Rovnako dôležité je preveriť:

 

– kto je skutočným vlastníkom,
– aké ťarchy, vecné bremená, záložné práva a poznámky sú zapísané na LV,
– či byt nie je zaťažený dlhmi voči správcovi alebo SVB,
– či zmluvy zodpovedajú právnym požiadavkám a chránia kupujúceho,
– či je zaplatenie kúpnej ceny viazané na úspešný vklad do katastra.

 

Právny stav bytu je v konečnom dôsledku rovnako dôležitý ako jeho technický stav, pričom tieto sa v určitej miere prekrývajú a nemožno ich od seba oddeliť. Ak uvažujete o kúpe bytu z druhej ruky a chcete sa vyhnúť vyššie opísaným rizikám, je rozumné zveriť právny audit nehnuteľnosti a revíziu zmlúv advokátovi – najmä pri transakciách, pri ktorých ide o všetky Vaše úspory alebo o dlhodobý hypotekárny záväzok.